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冯焱东:发行低成本债券或可增加住房租赁公司可行性(图)

作者:尹力|时间:2016-10-26 14:07|来源:zhaoyinwanda.com资讯网|评论数:|字号:[小] [大]
核心提示:冯焱东:发行低成本债券或可增加住房租赁公司可行性(图)

(原标题:冯焱东:发行低成本债券或可增加住房租赁公司可行性(图))

  根据去年中央经济工作会议的精神,我国要深化住房制度改革,建立购租并举的住房制度。而本周三的国务院常务会议更明确提出,要发展住房租赁企业,并提出了鼓励金融机构加大支持、增加租赁住房用地供应等具体措施。   成立住房租赁公司的目的是发展住房租赁市场,解决部分居民的住房问题,其前提是住房租赁公司要具有商业可行性,否则缺乏盈利模式将难以长期生存和发展。   从财务可行性来看,当前住房租赁公司的成立和运营存在一定难度,主要原因是大部分城市房价偏高,租金相对较低,导致租售比(月租金与房价之间的比值)过高,住房租赁公司的投资回报率偏低,难以吸引投资者。   国际上一般认为租售比在1:120~1:300相对合理,而中国大多数城市,特别是一、二线城市的租售比一般在1:300~1:700,明显偏高。结果是年度投资回报率过低,税前回报率仅1.7%~4%,考虑到税收、运营成本和空租率,税后回报率可能还要再打7.5折。而以2016年4月份的10年期国债收益率为例,在2.9%左右,且国债收益率一般被视为无风险收益率,房屋租赁公司的投资回报率如果低于或等于无风险收益率,可以想见,将难以吸引社会投资者。   但笔者认为,如果在以下几方面做些突破,住房租赁公司依然有机会生存、发展。   首先,住房租赁公司必须找到长期的、低成本的资金来对接。银行资金可能性相对较低,当前5年期贷款基准利率为4.75%,远高于住宅租赁的正常投资回报率,难以对接。而当前债券发行成本一般在2.9%~6%,这对房屋租赁公司来讲还是过高。如果未来债券发行成本能逐步下降到1%~2%,与国际低利率环境接轨,房屋租赁公司的可操作性就能大幅度提升,不过这需要较长时间,同时也存在较大不确定性。   就当前来讲,可能的解决办法是为住房租赁公司专门创立一个新型债券品种,类似于资产支持债券或项目收益债,在银行间债券市场或交易所发行,努力把债券发行成本降低一点。   不过低成本发行对企业主体或者基础资产要求很高,住宅租赁公司的成立可能要依托央企、大型地方国企、地方投融资公司、上市公司和实力雄厚企业,再吸引其他社会资金包括慈善基金参与,这样企业评级才能达到较高标准,低利率发行成本才有可能。   其次,住房租赁公司要想办法增收节支。为提升投资回报率,一个办法是提高收益,另一个办法是降低成本。   提高收益的途径有三个:一是租赁公司不能仅仅出租住宅,还要在资产中搭配一些收益率相对较高的商业地产。当然这个要求很高,需要政府的支持和租赁公司有较强的专业能力。   二是政府可以考虑给予住房租赁公司税收优惠。对于以解决住房问题为主要目的的住房租赁公司,政府可考虑减轻其税务负担,从而提高税后收益。   三是政府给予一定补贴,鼓励租赁公司发展。住房租赁公司承担了很大社会责任,不是一个完全意义上的商业企业,政府可以设法给予一定补贴。   而在降低成本方面,一是可以组织开发商代建租赁住宅小区,适度优惠土地出让价格,以较低利率获取国开行或商业银行开发贷款,在工程成本上适当控制。由于不存在销售,营销费用就省了,开发利润锁定在3%~5%,这样住宅的成本可能会比周边商品房低10%~20%。成本降低了,租金差不多一样,这样投资回报率就会提升一些。   二是以团购价批量收购待售楼盘的住宅,特别是库存积压较多的楼盘,这样成本可能会降低5%~10%。   三是通过中介收购性价比较高的二手房,实际上有些区域的二手房租售比还是比较合理的,投资回报率可能达到3.5%以上。   四是通过互联网等管理创新手段,有效降低运营成本。   以沿海东部城市为例,以户均90平方米、均价1万元/平方米(郊区)、总计10万套来计算,合计投资需要900亿元。   目前1套90平方米的住宅1个月市场租金约2400元,税前回报率约为3.2%,税后回报率约2.4%。   如果通过以上增收节支种种办法(不算政府补贴),税后回报率可能提高20%,达到2.88%。若政府能补贴1.7个百分点,合计回报率可达到4.58%。如果发债成本能控制在3.5%~4%,项目收益就能达到0.58%~1.08%,这样的收益率对部分企业是可以接受的。因为这项事业本身具有一定公益性,租赁公司通过发债解决了资金问题,实现了轻资产运营,由于量大,绝对收益还是有的,另外社区的各种物业服务也能带来一定收益。   对于政府而言,10万套住宅能解决20多万人的住房问题,900亿元的资金基本依靠债券来解决,也减轻了政府负担。每年补贴15.3亿元,这笔账应该是划算的。对于公租房,虽然房租收入较低,但由于土地成本不高,在政府补贴1.5%~2%租金的情况下,投资回报率也能达到一定水准,地方政府也可以盘活房地产存量。   (作者为民生银行地产研究院首席研究员)

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